# Housing Europe: Portugal tem 2 por cento de parque público, terceiro pior da UE **Acontecimento:** 15 de outubro de 2025 · **Publicado no Radar:** 22 de outubro de 2025 **Categoria:** Dados e Estudos **País:** Portugal, União Europeia **Organizações:** Housing Europe **Público:** Legislador e regulador, Terceiro setor **Tags:** parque-publico, terceiro-setor, comparacao-europeia, defice-habitacional, lucro-limitado, listas-espera, cost-rent, censos-2021 **URL canónica:** https://radar.ancora.pt/entradas/housing-europe-state-of-housing-portugal/ --- ## O que aconteceu A 15 de outubro de 2025, a Housing Europe, federação europeia que representa mais de 43 mil operadores de habitação pública, cooperativa e social, publicou a edição 2025 do relatório anual The State of Housing in the EU. A publicação inclui capítulos nacionais dedicados, entre os quais Portugal. Os dados consolidados para Portugal, compilados a partir dos Censos 2021 do INE e de relatórios do IHRU, apresentam o retrato estrutural do parque habitacional português. O total de alojamentos convencionais no país é de 5.970.677. As residências primárias são 4.143.043, distribuídas em três regimes: propriedade ocupada pelo próprio (2.900.391 fogos, 70 por cento), arrendamento (922.921, 22,3 por cento) e outros regimes (319.731, 7,7 por cento). O dado mais relevante para efeitos de comparação europeia é o número de habitações detidas por entidades públicas ou sem fins lucrativos: 123.053 fogos, cerca de 2 por cento do parque habitacional total e aproximadamente 3 por cento das residências primárias. O perímetro inclui habitação gerida pelo IHRU, pelas autarquias e pelas poucas cooperativas em arrendamento permanente.

O contraste europeu é estrutural. Nos Países Baixos, o setor não lucrativo representa 34 por cento do parque habitacional. Na Áustria, onde uma [federação gere um quarto do parque em regime de lucro limitado e cost-rent](/entradas/gbv-austria-lucro-limitado/), 24 por cento. Na Dinamarca, 21 por cento. Em França, as habitações sociais representam cerca de 17 por cento do parque e quase 30 por cento dos arranques habitacionais em 2024.

O relatório global identifica três tendências transversais no continente. Listas de espera para habitação social a crescer (cerca de 2,8 milhões em França, centenas de milhares em Itália, Portugal e nas áreas urbanas alemãs). Construção residencial a atingir mínimo de uma década em 2025, com custos elevados e financiamento restritivo a condicionar tanto nova construção como reabilitação energética. E o papel contracíclico dos operadores públicos, cooperativos e sociais, cuja produção se mantém estável mesmo quando o setor privado recua — o mesmo diagnóstico que [a Comissão Europeia inscreveu no primeiro Plano Europeu de Habitação Acessível](/entradas/european-affordable-housing-plan/). Em 2024, segundo dados consolidados pela Housing Europe, as housing associations neerlandesas foram responsáveis por um terço de todas as conclusões habitacionais nos Países Baixos. Em França, o setor social representou quase 30 por cento dos housing starts. Na Áustria, as LPHAs continuaram a construir uma em cada quatro novas habitações. Na Finlândia, as empresas municipais de habitação produziram 20 por cento da nova oferta. Na Suécia, o setor público e cooperativo construiu cerca de 25 por cento dos novos fogos. Na Eslovénia, o orçamento público para habitação foi multiplicado por quatro em 2025. Para Portugal, a Housing Europe confirma que existem aproximadamente 130.000 famílias em condições habitacionais inadequadas, concentradas nas áreas metropolitanas de Lisboa, Porto e Algarve. Não há dados centralizados sobre listas de espera para habitação social, uma lacuna estatística que o relatório assinala como limitação na análise comparada. ## O que significa para o ecossistema Três leituras relevantes. A primeira é sobre a magnitude do défice institucional português. Os 2 por cento de parque não lucrativo colocam Portugal, em comparação europeia, no grupo de países mais dependentes do mercado privado para satisfazer a procura habitacional. A diferença entre 2 por cento e 24 por cento (Áustria) ou 34 por cento (Países Baixos) não é de grau, é de natureza. Significa que o mercado privado português opera sem o mecanismo amortecedor que noutros países mantém os preços ancorados pela oferta não especulativa — o mesmo défice que levou a [avaliação Nova SBE/Gulbenkian a recomendar 30 por cento de parque público para Portugal](/entradas/nova-sbe-gulbenkian-avaliacao-mais-habitacao/). A segunda é sobre o papel contracíclico. O relatório documenta que, em 2024 e 2025, enquanto o setor privado reduziu construção face à subida de custos e às condições de financiamento, os operadores públicos e de lucro limitado mantiveram produção estável. Este é o argumento técnico mais forte a favor de um setor de terceiro setor habitacional robusto: não substitui o mercado, complementa-o com resiliência em momentos de contração, à semelhança do que [o WIFO mediu como benefício líquido do lucro limitado austríaco](/entradas/austria-wifo-impacto-economico-lucro-limitado/). Em Portugal, este amortecedor é, na prática, inexistente. A terceira é sobre lacunas estatísticas. O relatório assinala corretamente que Portugal não tem dados centralizados sobre listas de espera para habitação social. Sem dados de procura desagregada por município, tipologia e perfil socioeconómico, nenhum operador, público ou privado, pode calibrar corretamente a oferta. Esta é uma reforma de base que qualquer estratégia habitacional séria tem de incluir. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras a partir da Fundação Âncora. A primeira é de posicionamento estratégico. A Fundação Âncora existe precisamente para começar a preencher o vazio institucional que o relatório Housing Europe documenta — o mesmo vazio que o working paper sobre [a propriedade por defeito no mercado habitacional português](/entradas/propriedade-por-defeito/) descreve como traço estrutural do país. Os 2 por cento atuais são um ponto de partida, não um ponto terminal. A ambição da Fundação, criar stock habitacional permanente fora do mercado especulativo, é exatamente o movimento que Portugal precisa fazer. O valor acrescentado da Fundação estará na velocidade e escala que pretende trazer à execução, não na originalidade conceptual. A segunda é narrativa. Quando a Fundação Âncora explica o modelo que desenha a interlocutores portugueses, a referência ao relatório é útil. Os números 2 por cento contra 24 por cento (Áustria) contra 34 por cento (Países Baixos) são diretos e factuais, sem margem para disputa política. Permitem enquadrar a Fundação não como projeto ideológico mas como resposta técnica ao défice documentado. A terceira é operacional. O relatório confirma que Portugal não tem dados centralizados sobre listas de espera. Esta lacuna é simultaneamente um problema e uma oportunidade. Problema, porque dificulta a calibração inicial da oferta. Oportunidade, porque o Observatório Âncora, a unidade de investigação planeada pela Fundação em parceria com universidades, pode começar a produzir os dados que o sistema estatístico nacional ainda não produz. Esta é uma contribuição de valor público que a Fundação pode fazer desde o primeiro ano, com custo marginal reduzido e impacto institucional elevado. O Radar acompanhará as próximas publicações da Housing Europe, em particular o Affordable Housing Monitor previsto para 2026 e os relatórios temáticos sobre financiamento, regulação e construção que a federação publica regularmente. --- ## Fontes - **The State of Housing in the EU 2025 — Portugal chapter** — Housing Europe (15 de outubro de 2025) https://www.housingeurope.eu/wp-content/uploads/2025/10/portugal_the_state_of_housing_in_the_eu_2025_digital.pdf - **State of Housing in Europe 2025 — Trends in a nutshell** — Housing Europe (15 de outubro de 2025) https://www.housingeurope.eu/state-of-housing-in-europe-2025-trends-in-a-nutshell/ - **Data Finds European Countries Are Also Facing Housing Supply Challenges** — NAHRO (National Association of Housing and Redevelopment Officials) (21 de outubro de 2025) https://www.nahro.org/news/data-finds-european-countries-are-also-facing-housing-supply-challenges/ --- *Esta entrada faz parte do Radar Âncora, repositório editorial mantido pela Fundação Âncora (https://ancora.pt). Conteúdo publicado em português europeu, factual e referenciado. Pode ser citado livremente com atribuição à Fundação Âncora e ligação à URL canónica acima.*